Valide le clausole che prevedono una tariffa per il rinnovo del contratto di locazione

Il 15 luglio 2011 la Corte Suprema del Giappone, Secondo collegio ristretto, Pres. Yuki Furuta, ha pronunciato sentenza su tre ricorsi riuniti in materia di clausole che prevedono il pagamento da parte del conduttore di una quota per il rinnovo del contratto di locazione ( 更新料 , koshinryo) , dichiarando all’unanimità che tali clausole sono valide.

Prima di passare al succo della vicenda, una brevissima ma necessaria spiegazione per chi non abbia familiarità con i contratti giapponesi di locazione di immobili ad uso abitativo e le somme che il conduttore deve pagare.
Ovviamente il conduttore deve pagare il canone mensile. Di solito entro il 24-25 del mese precedente.
Alla firma del contratto il conduttore deve versare il deposito cauzionale. Esso sarà restituito se l’immobile non ha subito danni, ma spesso viene detratta una somma per “pulizie”. Non produce interessi ed è di solito pari a due mensilità, ma può variare.
Vi è quindi l’usanza del 礼金 (reikin) cioè il denaro versato a fondo perduto
dal conduttore al locatore al momento della firma del contratto. Anche questa somma è tradizionalmente pari a due mensilità, ma può variare. Ultimamente, per via della crisi e di un mercato caratterizzato da una maggiore concorrenza alcuni contratti sono “senza reikin” .
In caso il contratto sia concluso attraverso un agente, come la stragrande maggioranza dei contratti nelle zone urbane, la tariffa per l’agente è di solito uguale a una mensilità.

E fin qui tutto bene. Solo per mettere piede in un appartamento di una grande città bisogna subito sganciare, in media, 6 mensilità, ma va bene: è il mercato, bellezza.

Il fatto è che i contratti sono di solito conclusi per un termine di 2 anni. Arrivati alla scadenza del termine, il contratto può essere rinnovato. Per il proprietario sarebbe più conveniente cambiare conduttore, in modo da intascare altri due mesi di reikin. Anche per gli agenti è più conveniente che i conduttori non rimangano a lungo nello stesso posto.
Ecco che compare sulla scena il 更新料 (koshinryo), cioè la tariffa per il rinnovo.
Si tratta di una somma pagata dal conduttore al proprietario dell’immobile per il privilegio di poter rinnovare il contratto e rimanere nell’immobile. Di solito è pari a una mensilità. È un’usanza conosciuta in tutto l’Arcipelago ma sulla sua effettiva presenza nei contratti vi è una discreta variabilità regionale: dall’8% di Hokkaido al 93%+ del Kanto.

Questa del koshinryo è una consuetudine alla quale, se prevista, più o meno tutti si piegano.
Tranne qualche testa calda che ha deciso di portare la cosa in tribunale, sostenendo che tali clausole recano in maniera unilaterale un danno agli interessi dei consumatori e che pertanto sono nulle (art. 10, legge 61 del 12 maggio 2000 sui contratti dei consumatori).

Le decisioni di merito non erano univoche. La pronuncia della Corte Suprema afferma che le clausole contrattuali che prevedono il pagamento di una tariffa per il rinnovo sono valide, a condizione che la somma non sia irragionevolmente alta.
Uno dei contratti in questione era un contratto annuale con koshinryo pari a due mensilità.

Qui la sentenza.

Segue video di TBS, almeno finché non verrà cancellato:

Il proprietario di uno degli appartamenti in questione:

“Volevo una società in cui si mantengono le promesse, e sono contento perché la vicenda si è conclusa così”

Un avvocato dei conduttori sconfitti:

“Purtroppo la Corte Suprema ha rifiutato di prendere una posizione a difesa delle parti deboli”

Il professore Shoji Kawakami dell’Università di Tokyo:

“(in merito al canone) Penso che ci sia spazio per un miglioramento. Sarei contento se si sfruttasse quest’occasione per risolvere in meglio la questione della statuizione del canone”

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